郑州市金水北区某热盘售楼部

(资料图片仅供参考)

近日，郑州市住房保障和房地产管理局官网发布《关于印发郑州市<商品房买卖合同>示范文本的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》提到，新版的《商品房买卖合同》将自2023年9月1日起，在全市推广施行，届时现行郑州市《买卖合同》同时废止。

9月1日起推广新版买卖合同

《通知》表示，据调查统计，近年来郑州市房地产市场消费者，对商品房交易投诉量占比较大的问题，主要为单方违约、一房多卖、面积差价款、房屋质量、延期交房、房产纠纷等多方面问题。

推行新版《商品房买卖合同》，既能大幅度减少因商品房买卖合同而产生的纠纷，避免因合同条款不完善和当事人意愿表示不真实、不确切，而造成显失公平和公正等方面问题，同时又能最大限度地维护当事人的合法权益，维护社会和谐与稳定。

根据启用时间节点，新版《商品房买卖合同》将于2023年9月1日起，在全市推广实施，要求全市房地产开发企业、房地产经纪机构应在企业售楼处、经营场所公示《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《商品房买卖合同（现售）示范文本》。同时，现行郑州市《买卖合同》废止。

新版买卖合同新增抵押方信息

相比现行的《买卖合同》，新版的《商品房买卖合同》除了对住房信息以及买受双方信息的登记方面，又将抵押情况、预售监管资金情况、抵押方信息、装修建材标准等写入合同，受法律保护。

新版《商品房买卖合同》第四条明确：目前合同所涉及商品房的有关抵押情况与否，对抵押类型、抵押人、抵押权人、抵押登记机构等信息均有明确标注。

新版第六条商品房价款部分明确，合同涉及商品房是否有内装部分，内装部分价款将单独明细进行标注，并按照“已含在该商品房总价款内”统计。

第七条内容对付款方式及期限进行了明确，将预售监管资金账户名称、账号、开户行等信息写入合同，并明确提醒“买受人应将全部房价款直接存入该项目预售资金监管账户”，同时对于首付、贷款金额打入监管账户都有金额标注。

目前，郑州市部分新建小区交付，已经在业主中部分实现“交房即发证”，这条前置性政策，也在新版合同中有所标注。

同时，有别于此前《买卖合同》中“七通一平”的交付标准，新版《商品房买卖合同》对于绿地率、非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房等均有日期及达到率的建设标准，对到期未达成标准，明确标注相应的违约条款。

多数购房者对于未收房商品房、未达标准商品房物业费如何支付的问题，新版《商品房买卖合同》内也有明确：该商品房未达到交付条件或具备交付条件但出卖人未通知买受人交验房的，由出卖人负责缴纳前期物业服务费；该商品房达到交付条件且出卖人已通知买受人交验房的，自通知发出之日起30日后，由买受人负责缴纳前期物业服务费。

为了避免因为宣传装修标准和交付标准的出入，以及个别开发企业明确品牌不明确型号等行为，新版《商品房买卖合同》附件八内，将材料、品牌、规格、型号、数量等进行了明确标注，且分功能区域进行约定。

买房更加有保证卖房市场更规范

那么对于新版《商品房买卖合同》的启用，在购房者和房地产开发企业中间，又会激起什么样的浪花呢？

郑州市民周女士2018年底，在农业路附近购买了一套公寓产品，刚签合同的几个月，开发企业承诺的返月供等活动还是正常进行，半年之后，月供的返还政策，就突然停止了，2019年6月，项目开始处于停工状态。“开发商监管账户里一分钱都没有，停工之后，还要继续还月供，但什么时候交房，遥遥无期。”

在已经人去楼空，大门紧锁的售楼处，周女士得知，新版《商品房买卖合同》中，对于监管资金账户以及第三方抵押方有了明确的责任划分，项目监管资金出现问题，再也不是和她一样的购房者单独承担资金压力，“如果当时签的责任划分有这么详细，可能我们2000多户业主，就不用这么被动了”。

对于房地产开发企业和营销人员来说，宣传以及销售标准的更加明细，对于规范市场销售行为，有更多的保证。

曾就职于金水北某项目的置业顾问陈女士表示，之前因为所在项目宣传口径和实际交付内容的出入，业主将对房子的不满，全盘发泄在她的身上。陈女士坦言，对外销售口径是公司统一培训的说辞，实际交付标准由工程部把关，“中间跨部门，业主对未交房的不满与意见，可能只是转发到客户关系部门”。

陈女士说，把装修标准写在合同里，盖的是公司的章，就有相应的法律效力，出现问题后不会由置业顾问来“背锅”，“不然出现问题了，公司就说是置业顾问自己瞎说的，人已经开除，所以都写进合同里，卖房的时候我们也更有底气跟客户承诺”。

制度查漏补缺体现法治的进步

对于郑州推行新版《商品房买卖合同》范本，易居研究院研究总监严跃进表示，精装修以及交付标准领域，是购房者权益受侵害较多的领域，写入新版《商品房买卖合同》，主要还是受“保交楼”等后续政策的影响，此类合同范本，更多地保护了购房者的权益。

“相比此前监管容易被架空的情况，从这个角度看，其实也是填补了过去的一些漏洞。”严跃进告诫广大开发企业，对于此类监管本身是为了促进行业和企业健康发展，不能简单理解为“为难房企”，要以健康心态认识此类合同。

“从单纯的概念性买卖合同到约定细节交付标准，体现了法治的进步。”知名经济学家、中国商业经济学会副会长，河南省商业经济学会会长宋向清指出，对于开发商来讲，这次政策调控其实也是友好的，有利于构建更加和谐的买卖关系，可以提升消费者对开发商的信任度，增进买卖双方的相互了解和理解，“虽不一定能够立即实现对过往房地产市场乱象的清零，但将大大减少新增问题，大大优化楼市交易环境，大大提高买卖双方的信心。”

中指研究院河南公司总经理梁波涛提到，监管信息、抵押信息等内容记入合同更加明确监管责任，对开发商使用预售资金起到约束作用，能够有效避免违规挪用资金的问题，一定程度上可以缓解延期、停工、烂尾等问题，预售资金监管趋严，对于房企运用预售资金的限制更多，现金流压力增加不可避免，特别是对于销售乏力和融资受阻的房企，现金流压力将变得更加紧张，而对于经营稳健、销售良好的房企影响则较为微弱。

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